Végrehajtási joggal terhelt budapesti lakás felvásárlása – valós esettanulmány
Egy olyan budapesti ingatlanügylet története, ahol a végrehajtási jogok és egyéb bejegyzések miatt a gyors, biztonságos és jogilag összehangolt megoldás volt a cél.
Egy olyan ingatlanügyletről, ahol a gyors és biztonságos megoldás volt a cél
Minden ingatlanhelyzet más. Ebben az esetben egy 42 m²-es budapesti lakás megvásárlását kellett úgy lebonyolítani, hogy az ingatlan tulajdoni lapján több végrehajtási jog és egyéb bejegyzés is szerepelt.
Az ilyen helyzetek sokszor megnehezítik a hagyományos ingatlanértékesítést. A tulajdonosnak nemcsak vevőt kell találnia, hanem az ingatlan jogi helyzetét, a fennálló tartozásokat és a tehermentesítés folyamatát is rendezni kell.
Ebben az esetben az Aurum Estates Kft. közvetlenül megvásárolta az ingatlant.
42 m²-es budapesti lakás, összetett jogi helyzettel
42 m²
Budapesti lakóingatlan, amelynek adásvétele a tulajdoni lapon szereplő bejegyzések miatt különös figyelmet igényelt.
Több bejegyzés
Végrehajtási jogok, különböző követelésekhez kapcsolódó bejegyzések és további terhek érintették.
Tehermentesítés
A vételárból rendezni kellett azokat a tételeket, amelyek az ingatlan tehermentesítéséhez szükségesek voltak.
A hagyományos értékesítés jelentős bizonytalanságot jelenthetett volna
Egy piaci értékesítés során olyan vevőt kellett volna találni, aki a tulajdoni lapon szereplő terhek ellenére is vállalja a vásárlást.
- Egy átlagos lakásvásárló jellemzően tehermentes ingatlant keres.
- A banki finanszírozás és a hosszabb ügyintézés tovább növelheti a folyamat bizonytalanságát.
- A tulajdoni lapon szereplő bejegyzések sok érdeklődőt eltántoríthatnak.
Ebben az esetben azonban a cél egy konkrét, kiszámítható és gyors megoldás volt.
Közvetlen vásárlás az Aurum Estates Kft.-től
Az Aurum Estates Kft. a szerződésben rögzített feltételek alapján megvásárolta az ingatlant.
A teljes vételár 39 000 000 Ft volt. Ebből 2 000 000 Ft korábban már megfizetésre került, a fennmaradó 37 000 000 Ft megfizetésére pedig a szerződésben meghatározott feltételek szerint került sor.
Nem elég egyszerűen megfizetni a vételárat
Az ügylet egyik legfontosabb része az ingatlanon fennálló végrehajtási jogok és egyéb terhek rendezése volt. A vételárból először az ingatlant terhelő, a tehermentesítéshez szükséges összegek kerültek rendezésre.
01 — A szükséges összegek biztosítása
A fennálló terhek rendezéséhez szükséges összegeknek rendelkezésre kellett állniuk.
02 — Jogi nyilatkozatok
A tehermentesítéshez szükséges nyilatkozatokat és feltételeket az ügylet jogi folyamata kezelte.
03 — Tulajdonszerzés biztosítása
A konstrukciót úgy kellett kialakítani, hogy a vevő tulajdonszerzése jogilag megfelelően biztosítva legyen.
04 — Az eladó vételára
Az eladó a szerződésben meghatározott feltételek szerint jutott hozzá a részére járó vételárhoz.
Részletesen szabályozott átadás
A szerződés szerint az ingatlan birtokbaadására a teljes vételár megfizetését követően került sor.
- Birtokbaadási jegyzőkönyv készül.
- Rögzítik a közüzemi mérőórák aktuális állását.
- Az eladó igazolja az ingatlanhoz kapcsolódó esetleges korábbi tartozások rendezését.
- A birtokbaadás után megkezdhető a közüzemi szolgáltatások átírása.
Az ügylet nem csak a vételár megfizetéséről szólt
A szerződés részletesen rendelkezett a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatokról és az ingatlan-nyilvántartási eljárásról is.
A teljes vételár megfizetését és a szerződésben meghatározott feltételek teljesülését követően a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerülhetett. A folyamatot az ügyletben közreműködő ügyvéd kezelte.
Több tényezőt kellett egyszerre kezelni
Több bejegyzés
Az ingatlan jogi helyzetét pontosan fel kellett tárni, és meg kellett határozni a tehermentesítéshez szükséges lépéseket.
Végrehajtási jogok
A vételár felhasználását úgy kellett megszervezni, hogy a terhek törlésének feltételei teljesüljenek.
Jogi koordináció
A szerződés, a szükséges nyilatkozatok és az ingatlan-nyilvántartási ügyintézés is a folyamat része volt.
Anonimizált szerződésrészletek
Az alábbi képek a tényleges ügylet dokumentumaiból készült, anonimizált részletek. Az eladó személyes adatait és azonosítható információit kitakartuk, míg az Aurum Estates Kft.-re vonatkozó céges adatok láthatók maradtak.
Az előnézetek anonimizált dokumentumrészletek.
Hogyan igazolható, hogy valódi ügyletről van szó?
Az esettanulmányban bemutatott vásárlást az Aurum Estates Kft. által megkötött adásvételi szerződés, a vételár ügyvédi letétbe helyezésének teljesítési igazolása, valamint a tehermentesítéshez kapcsolódó dokumentumok támasztják alá. A közzétett részleteket a személyes és ingatlanazonosító adatok eltávolításával anonimizáltuk.
Ügylet lezárása: 2026. 08.26
Tulajdonjog bejegyzése: Tulajdoni lapra felvezetve
Szakmailag ellenőrizte: dr. Csáky Bence ügyvéd
Közzétette: Aurum Estates Kft.
Egy bonyolultnak tűnő ingatlanhelyzet is lehet kezelhető
Ez az ügylet jól példázza, hogy egy ingatlan eladása akkor is megoldható, ha a helyzet elsőre összetettnek tűnik. Az ingatlan lehet végrehajtási joggal terhelt, több követeléshez kapcsolódó bejegyzéssel érintett, vagy olyan helyzetben, ahol a hagyományos értékesítés hosszadalmas lenne.
Az ilyen esetekben minden ügyletet egyedileg kell megvizsgálni. A tulajdoni lap, a fennálló terhek, az ingatlan állapota és a tulajdonosi helyzet alapján lehet meghatározni, hogy milyen vásárlási konstrukció valósítható meg.
Megvizsgáljuk az ingatlan helyzetét.
Ha az ingatlanán végrehajtási jog, tartozás vagy más teher szerepel, gyorsan szeretné értékesíteni, vagy nem tudja, hogy jelenlegi jogi helyzetében egyáltalán eladható-e, kérjen előzetes felmérést. Amennyiben lehetőség van rá, konkrét vételi ajánlatot teszünk.
Gyakori kérdések a terhelt ingatlan felvásárlásáról
Összegyűjtöttük a legfontosabb kérdéseket az esettanulmányban szereplő, több teherrel és végrehajtási joggal érintett budapesti lakás felvásárlásával kapcsolatban.
Az ügylet egy 42 m²-es budapesti lakás felvásárlásáról szólt. Az ingatlan tulajdoni lapján több végrehajtási jog, különböző követelésekhez kapcsolódó bejegyzés és további teher szerepelt.
Igen, a végrehajtási jog önmagában nem feltétlenül akadályozza meg az ingatlan értékesítését. Ebben az esetben az Aurum Estates Kft. közvetlenül megvásárolta a több teherrel érintett lakást.
Az adásvételhez azonban pontosan fel kellett tárni a tulajdoni lapon szereplő bejegyzéseket, a követeléseket és a tehermentesítés feltételeit.
Egy átlagos lakásvásárló általában tehermentes ingatlant keres. A végrehajtási jogok és más bejegyzések sok érdeklődőt eltántoríthatnak, a banki finanszírozás pedig tovább növelheti az ügyintézés idejét és bizonytalanságát.
Ebben az esetben ezért közvetlen, jogilag összehangolt ingatlanfelvásárlásra volt szükség.
Az Aurum Estates Kft. nem közvetítőként keresett másik vevőt, hanem közvetlenül megvásárolta az ingatlant a szerződésben meghatározott feltételekkel.
A 42 m²-es budapesti lakás teljes, adásvételi szerződésben meghatározott vételára 39 000 000 forint volt.
A vételár megfizetése két részben történt. Az eladó 2 000 000 forintot készpénzben vett át, a fennmaradó 37 000 000 forint pedig ügyvédi letéti számlára került az ügylet biztonságos lebonyolítása érdekében.
Az ingatlant több végrehajtási jog és egyéb bejegyzés terhelte. Ezért a vételár megfizetését össze kellett hangolni a terhek rendezésével, a szükséges jogi nyilatkozatok beszerzésével és a vevő tulajdonszerzésének biztosításával.
Az ügyvédi letét biztosította, hogy a 37 millió forintos vételárrész ellenőrzött körülmények között álljon rendelkezésre, és csak az adásvételi szerződésben meghatározott feltételek szerint kerülhessen kifizetésre.
Ez különösen fontos volt, mert először az ingatlan tehermentesítéséhez szükséges tételeket kellett rendezni.
Az eladó számára biztosítékot jelentett, hogy a fennmaradó 37 millió forintos vételárrész rendelkezésre áll. Nem csupán egy későbbi fizetési ígéretet kapott, hanem a pénz ügyvédi letéti számlán történő elhelyezésével igazolhatóvá vált a vevő teljesítőképessége.
A vevőt az védte, hogy a jelentős összeg nem kerülhetett feltétel nélkül és idő előtt kifizetésre. Az ügyvéd a pénzt a letéti megállapodásban és az adásvételi szerződésben meghatározott feltételek szerint kezelte.
Az eladó a terhek rendezését és a szerződésben meghatározott feltételek teljesítését követően juthatott hozzá a részére járó összeghez. A nyilvános esettanulmány az egyes jogosultaknak kifizetett összegeket nem részletezi.
Ebben az ügyletben a tehermentesítéshez szükséges összegek a vételárból kerültek rendezésre. Ez azt mutatja, hogy megfelelő szerződéses és ügyvédi háttérrel nem minden esetben szükséges az eladónak az értékesítés előtt saját forrásból kifizetnie valamennyi fennálló tartozást.
Először meg kellett állapítani, hogy milyen végrehajtási jogok és követelések terhelik az ingatlant, valamint mekkora összeg szükséges a törlésükhöz.
Ezt követően a vételár felhasználását úgy szervezték meg, hogy a tehermentesítés feltételei teljesüljenek, és az eladó is hozzájusson a részére járó összeghez.
Az ügyvéd kezelte az ügyvédi letétet, az adásvételi szerződéshez kapcsolódó nyilatkozatokat, a tehermentesítés jogi feltételeit és az ingatlan-nyilvántartási eljárást.
A folyamatot úgy kellett összehangolni, hogy a terhek rendezése és a vevő tulajdonszerzése is biztosított legyen.
A vevő tulajdonjoga a teljes vételár megfizetését és a szerződésben meghatározott feltételek teljesülését követően kerülhetett bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A földhivatali eljárást az ügyletben közreműködő ügyvéd kezelte.
A birtokbaadásra a teljes vételár megfizetését követően kerülhetett sor. Az átadásról birtokbaadási jegyzőkönyv készült, amelyben rögzítették a közüzemi mérőórák aktuális állását is.
A birtokbaadás során az eladónak igazolnia kellett az ingatlanhoz kapcsolódó esetleges korábbi tartozások rendezését. Ezt követően megkezdődhetett a közüzemi szolgáltatások átírása.
Az ügylethez szükség volt az aktuális tulajdoni lap vizsgálatára, az adásvételi szerződésre, a tehermentesítéshez szükséges jogi nyilatkozatokra, az ingatlan-nyilvántartási dokumentumokra és a birtokbaadási jegyzőkönyvre.
Az esettanulmány nyolc anonimizált szerződésrészlettel is alátámasztja, hogy valódi ügyletről van szó.
Az eset azt mutatja, hogy egy több végrehajtási joggal és egyéb bejegyzéssel terhelt ingatlan értékesítése is megoldható.
Ehhez azonban pontos jogi felmérésre, megfelelő vételárfizetési konstrukcióra, ügyvédi koordinációra és a tehermentesítés lépéseinek előzetes meghatározására van szükség.
Nem lehet minden ügyletre automatikusan ugyanazt a megoldást alkalmazni. Meg kell vizsgálni a tulajdoni lapot, a fennálló követelések összegét, az ingatlan állapotát és a tulajdonosi helyzetet.
Ezek alapján dönthető el, hogy megvalósítható-e a felvásárlás, és milyen konstrukció alkalmazható.
Miért volt fontos az ügyvédi letét?
A teljes, 39 millió forintos vételárból 2 millió forintot az eladó készpénzben vett át, a fennmaradó összeg pedig ügyvédi letéti számlára került.
Mivel az ingatlan terhekkel érintett volt, különösen fontosnak tartottuk, hogy a vételár jelentős része ne közvetlenül kerüljön kifizetésre.
Az ügyvéd a letétbe helyezett összeget kizárólag az adásvételi szerződésben meghatározott feltételek szerint kezelhette és fizethette ki.
Biztonság az eladó számára. A vételár rendelkezésre állása biztosított volt, ugyanakkor a kifizetés a szerződésben meghatározott feltételekhez kötődött.
Védelem a vevő számára. A teljes összeg nem került kifizetésre a szükséges feltételek teljesülése és a terhek rendezése előtt.
Átlátható pénzmozgás. A folyamat dokumentált, ellenőrizhető és mindkét fél számára követhető volt.
Az ügyvédi letét tehát nem csupán egy fizetési megoldás volt, hanem a terhekkel érintett ingatlan biztonságos adásvételének egyik legfontosabb garanciája.