Igen, megfelelő vevő esetén a haszonélvezettel terhelt lakás vagy családi ház akár gyorsan is értékesíthető. A hagyományos ingatlanpiaci értékesítés azonban sokszor hosszabb időt vehet igénybe, mert a potenciális vevők egy része kifejezetten tehermentes ingatlant keres.

A gyorsaságot több tényező is befolyásolja: az ingatlan elhelyezkedése, műszaki állapota, piaci értéke, a haszonélvező életkora, a tulajdoni viszonyok, valamint az, hogy a haszonélvezeti jog milyen feltételekkel áll fenn.

Ha a tulajdonos nem szeretne hosszú hónapokig hirdetni, vevőket fogadni és különböző ajánlatokat mérlegelni, egy ingatlanfelvásárlással foglalkozó, ilyen helyzetekben jártas vevő gyorsabb alternatívát jelenthet.

A haszonélvezeti jog lényege, hogy a haszonélvező jogosult az ingatlant birtokolni, használni, hasznosítani és annak hasznait szedni. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonjog megléte önmagában nem jelenti azt, hogy a tulajdonos szabadon használhatja az ingatlant.

A tulajdonos az ingatlan tulajdonjogával rendelkezik, azonban a használatot a fennálló haszonélvezeti jog korlátozza. A haszonélvező például az ingatlanban lakhat, illetve bizonyos feltételek mellett más módon is hasznosíthatja azt.

Éppen ezért haszonélvezettel terhelt ingatlan adásvételekor mindig meg kell vizsgálni, hogy pontosan milyen jog szerepel a tulajdoni lapon, ki a jogosult, milyen időtartamra szól a jog, illetve milyen megállapodások vonatkoznak az ingatlan használatára.

Erre nincs egyetlen, minden ingatlanra alkalmazható százalékos érték. A haszonélvezeti jog értékét és az ingatlan forgalmi értékére gyakorolt hatását több körülmény alapján kell meghatározni.

Fontos tényező a haszonélvező életkora, a haszonélvezeti jog időtartama, az ingatlan forgalmi értéke, annak elhelyezkedése és állapota, valamint az, hogy a vevő milyen feltételekkel szerezheti meg és használhatja az ingatlant.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden haszonélvezettel terhelt ingatlant automatikusan ugyanilyen arányban kell „levonni”. A tényleges piaci vételárat az adott ingatlan és a teljes jogi helyzet együttes vizsgálata alapján lehet meghatározni.

A haszonélvezeti jog értéke elsősorban az ingatlan forgalmi értékétől és a jogosult életkorától függ, ha a jog természetes személy életére szól.

A NAV által ismertetett számítás szerint az egyévi érték az ingatlan forgalmi értékének 1/20-ad része. Életre szóló vagyoni értékű jog esetén ehhez életkor szerinti szorzó kapcsolódik:

• 25 évesnél fiatalabb jogosult esetén az egyévi érték 10-szerese,
• 25–50 éves életkor között az egyévi érték 8-szorosa,
• 51–65 éves életkor között az egyévi érték 6-szorosa,
• 65 év felett az egyévi érték 4-szerese.

Ez egy jogszabály szerinti értékelési módszer, amely többek között illetékügyi számításoknál használható. A tényleges piaci értékesítési ár ettől eltérhet, ezért egy konkrét ingatlan esetében mindig egyedi értékelés szükséges.

Egy örökölt, haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan értékesítésének első lépése a tulajdoni viszonyok pontos tisztázása. Meg kell vizsgálni, hogy kik az örökösök és tulajdonosok, ki a haszonélvező, valamint pontosan milyen jogok és terhek szerepelnek az ingatlan tulajdoni lapján.

Ha több tulajdonos van, az értékesítéshez szükséges a tulajdonosok helyzetének rendezése. A haszonélvezeti jog miatt pedig azt is meg kell határozni, hogy a jog fennmarad-e az adásvétel után, vagy a felek annak megszüntetéséről is megállapodnak.

Amennyiben a tulajdonosok és a haszonélvező között nincs vita, az ügylet megfelelő jogi előkészítéssel viszonylag egyszerűen lebonyolítható.

A haszonélvezeti jog megszüntetésének többféle jogi oka és módja lehet, attól függően, hogy hogyan jött létre a jog, milyen időtartamra szól, és milyen körülmények állnak fenn.

A haszonélvező például önként lemondhat a jogáról. Ingatlan esetén azonban a jog ingatlan-nyilvántartási rendezése is szükséges, ezért a megszüntetéshez megfelelő okirat és jogi ügyintézés szükséges.

A haszonélvezet természetes személy esetén a jogosult halálával is megszűnik. Határozott időre alapított haszonélvezet pedig a meghatározott idő elteltével szűnhet meg.

Nincs olyan általános, minden esetben kötelező összeg, amelyet a haszonélvezőnek automatikusan ki kell fizetni a haszonélvezeti jog megszüntetéséért.

A felek megállapodhatnak a jog ellenértékéről, amelynek meghatározásánál természetesen figyelembe vehető a haszonélvezeti jog számított értéke, az ingatlan piaci értéke, a jogosult életkora, valamint a konkrét használati és tulajdoni viszonyok.

A NAV által közzétett szabályok alapján a vagyoni értékű jog számított értékének meghatározására életkor szerinti szorzók használhatók. Ez azonban nem feltétlenül azonos azzal az összeggel, amelyben a tulajdonos és a haszonélvező egy konkrét kiváltás során megállapodik.

A haszonélvezeti jog kiváltása azt jelenti, hogy a tulajdonos és a haszonélvező megállapodik a haszonélvezeti jog megszüntetéséről, jellemzően valamilyen ellenérték megfizetése mellett.

Ennek eredményeként a tulajdonos olyan ingatlant szerezhet, amelyen már nem áll fenn az adott haszonélvezeti jog, így az ingatlan használata és értékesítése szempontjából is kedvezőbb helyzet alakulhat ki.

A kiváltás azonban nem minden esetben szükséges. Egy ingatlan haszonélvezeti joggal együtt is értékesíthető, ha az ügylet feltételei ezt lehetővé teszik.

Azt, hogy egy adott helyzetben érdemes-e a haszonélvezeti jogot megszüntetni, illetve milyen feltételekkel lehet ezt megtenni, az ingatlan és a jogviszony részletes ismeretében lehet eldönteni.

A költségek viselése attól függ, hogy pontosan milyen ügyletről és milyen költségről van szó. Az adásvétellel kapcsolatos ügyvédi munkadíj, ingatlan-nyilvántartási eljárás, esetleges értékbecslés, valamint az adó- és illetékkötelezettségek különböző szabályok szerint alakulhatnak.

Az eladó oldalán szintén felmerülhetnek az értékesítéshez kapcsolódó költségek és esetleges adókötelezettségek.

Mivel az egyes ügyletek jelentősen eltérhetnek egymástól, a szerződéskötés előtt célszerű pontosan tisztázni, hogy az adott költséget melyik fél viseli.

A legfontosabb ok, hogy a tulajdonos és a haszonélvező jogai egyszerre jelennek meg az ingatlanon.

Egy hagyományos ingatlanvásárló általában azt szeretné, hogy a tulajdonjog megszerzésével az ingatlant szabadon használhassa. Haszonélvezeti jog fennállása esetén azonban a haszonélvezőnek önálló használati és hasznosítási jogai lehetnek, ezért a vevő számára az ingatlan kevésbé rugalmas befektetés vagy lakhatási lehetőség lehet.

További nehézséget jelenthet, ha több tulajdonos van, ha a felek között vita áll fenn, vagy ha az ingatlan használatára vonatkozóan nincs egyértelmű megállapodás.

A haszonélvezeti jog tehát nem teszi automatikusan eladhatatlanná az ingatlant, de a hagyományos értékesítéshez képest összetettebb jogi és piaci helyzetet teremthet.

Nincs minden haszonélvezettel terhelt ingatlanra érvényes, előre meghatározható értékesítési idő.

Egy jól elhelyezkedő, jó állapotú ingatlan megfelelő árazással akár rövid idő alatt is vevőre találhat. Más esetekben azonban a haszonélvezeti jog, a tulajdonosi viszonyok vagy az ingatlan állapota miatt hosszabb értékesítési idővel kell számolni.

A folyamat időtartamát többek között az alábbiak határozzák meg:

• az ingatlan piaci értéke,
• az ingatlan állapota,
• a haszonélvező életkora,
• a haszonélvezeti jog tartalma és időtartama,
• a tulajdonosok száma,
• az esetleges további terhek,
• a tulajdonos és a haszonélvező közötti megállapodás,
• valamint az, hogy hagyományos piaci értékesítés vagy közvetlen ingatlanfelvásárlás történik.

Közvetlen felvásárlás esetén a folyamat lényegesen gyorsabb lehet, mivel nem szükséges hónapokon keresztül potenciális vevőket keresni és több érdeklődővel egyeztetni.