Eladható-e olyan ingatlan, amelynél az eladó tulajdonjoga még nincs véglegesen bejegyezve?

Igen, bizonyos esetekben az öröklésből származó tulajdonszerzés és a folyamatban lévő ingatlan-nyilvántartási eljárás mellett is kialakítható adásvételi konstrukció. Ebben az esetben az eladó tulajdonszerzését hagyatékátadó végzés igazolta, és a tulajdonszerzés már széljegyen szerepelt. A szerződésnek azonban pontosan rendeznie kell, hogyan kapcsolódik össze a folyamatban lévő bejegyzés és a vevő tulajdonjogának későbbi bejegyzése.

Mi történik, ha az ingatlan másik tulajdonosát elővásárlási jog illeti meg?

Az elővásárlásra jogosult tulajdonostársat megfelelő módon fel kell hívni arra, hogy kíván-e élni a jogával. A bemutatott ügyben a szerződés szerint a tulajdonostárs lemondása, illetve a felhívás kézhezvételétől számított tizenöt nap érdemi válasz nélküli eltelte jelentette azt a pontot, amely után a tranzakció továbbvihető volt.

Meg lehet venni egy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan tulajdoni hányadát?

Igen. A haszonélvezeti jog önmagában nem jelenti azt, hogy az ingatlan tulajdoni hányada ne lenne értékesíthető. A vevőnek azonban tisztában kell lennie azzal, hogy a megszerzett tulajdonjog mellett a fennálló haszonélvezeti jog gyakorlása is befolyásolhatja az ingatlan használatát. A jelen ügyben ezt a felek kifejezetten rögzítették.

Birtokba kapja-e azonnal a vevő a haszonélvezettel terhelt ingatlant?

Nem feltétlenül. A bemutatott szerződésben kifejezetten az szerepel, hogy az eladó nincs az ingatlanok birtokában, ezért birtokbaadásra sem kerül sor. Az ingatlanok a haszonélvezeti jog miatt lakottan kerültek értékesítésre. Ezért a tulajdonszerzés és a tényleges használat kérdését külön kell kezelni.

Csökkenti-e az ingatlan értékét a haszonélvezeti jog?

A haszonélvezeti jog jelentősen befolyásolhatja az ingatlan forgalmi és befektetési értékét, különösen akkor, ha a vevő nem tudja azonnal használatba venni az ingatlant. A konkrét értékhatás azonban az adott ingatlan, a haszonélvezet tartalma és időtartama, valamint a piaci körülmények függvénye. Ebben az esetben a felek a vételár kialakításakor kifejezetten figyelembe vették a haszonélvezeti jogot.

Miért lehet érdekes egy befektető számára egy ilyen ingatlan?

Egy ilyen ingatlan a szokásosnál alacsonyabb vételár mellett kínálhat hosszabb távú befektetési lehetőséget, ugyanakkor a kockázatok is magasabbak lehetnek. A vevőnek a tulajdoni hányad, az elővásárlási jog, a haszonélvezet és a tényleges használat korlátai alapján kell megítélnie a lehetőséget. A bemutatott ügyletben a 19,7 millió forintos vételár kialakításánál a felek ezeket a körülményeket is figyelembe vették.

Miért fontos a tulajdoni lap ellenőrzése?

Mert a tulajdoni lapból derülhet ki többek között, hogy ki szerepel tulajdonosként, milyen tulajdoni hányadok vannak, milyen széljegyek és bejegyzett jogok érintik az ingatlant, illetve van-e olyan körülmény, amely a vevő tulajdonszerzését befolyásolhatja. A jelen ügyben a tulajdoni lap és a hagyatékátadó végzés együtt mutatta meg az ingatlan jogi helyzetét.

Miért fontos a hagyatékátadó végzés egy öröklésből származó ingatlannál?

Azért, mert igazolhatja az öröklésen alapuló tulajdonszerzés jogalapját. A bemutatott szerződésben az eladó ilyen dokumentummal igazolta, hogy az ingatlanokban megszerzett tulajdoni hányadai öröklésből származnak. Ez különösen fontos akkor, ha a földhivatali bejegyzés még folyamatban van.

Mi történik, ha az eladó nem ismeri az ingatlan műszaki állapotát?

Ilyenkor a vevőnek különösen körültekintően kell eljárnia. A szerződésben szereplő nyilatkozat szerint az eladó az ingatlanok állapotát nem ismerte teljes körűen, és bizonyos műszaki, illetve közüzemi berendezések rendeltetésszerű használatáról nem tudott nyilatkozni. Ez azt jelenti, hogy a vevőnek a rendelkezésre álló információk alapján kell felmérnie a műszaki kockázatokat.

Lehet-e készpénzben kifizetni egy ilyen ingatlan vételárát?

A bemutatott szerződés szerint a 19,7 millió forintos vételár készpénzben került megfizetésre, amelynek átvételét az eladó kifejezetten elismerte és nyugtázta. Ingatlanügyleteknél azonban a fizetés módját és az ehhez kapcsolódó jogi, adózási és azonosítási követelményeket mindig az adott ügyletre vonatkozó szabályok szerint kell kezelni.

Mit jelent az, hogy a szerződésben bejegyzési engedély szerepel?

A bejegyzési engedély az ingatlan-nyilvántartási tulajdonosváltozás egyik fontos okirati eleme. A jelen ügyben az eladó feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulást adott ahhoz, hogy az általa értékesített 1/2 tulajdoni hányad a vevő javára adásvétel jogcímén bejegyzésre kerüljön, miközben az eladó korábbi tulajdoni hányada törlésre kerül.

Mit érdemes tenni, ha egy ingatlan öröklésből származik, haszonélvezettel terhelt és tulajdoni hányadot érint?

Elsőként érdemes teljes körűen feltárni az ingatlan jogi helyzetét: friss tulajdoni lap, hagyatékátadó végzés, széljegyek, tulajdonostársak, elővásárlási jogok, haszonélvezeti jogok, valamint az ingatlan tényleges birtok- és használati állapota alapján. Ezután lehet meghatározni, hogy milyen szerződéses és földhivatali lépések szükségesek. A bemutatott ügylet is azt példázza, hogy az összetett helyzeteknél a megfelelő előkészítés teszi lehetővé, hogy a jogi akadályok ellenére is megvalósítható legyen az értékesítés.

Esettanulmány · Budaörs

2/6 tulajdoni hányad megvásárlása egy felújítandó budaörsi ingatlanban

Egy összetett tulajdoni helyzetű, felújítandó ingatlan értékesítése – 86 millió forintos vételárral.

Egy ingatlan értékesítése akkor is lehet összetett feladat, ha első ránézésre „csak” egy felújítandó házról van szó. A helyzet különösen érdekes, amikor nem a teljes ingatlan, hanem egy 2/6 tulajdoni hányad kerül értékesítésre, miközben az ingatlan több épületből áll, a tulajdonostársakkal korábban használati megosztás született, az eladó tulajdoni hányadához pedig külön használati jog is kapcsolódik.

A bemutatott ügyletben egy Budaörsön található, több épületből álló ingatlan 2/6 tulajdoni hányada került értékesítésre az Aurum Estates Kft. részére. A szerződésben meghatározott vételár 86 millió forint volt.

Az ügylet különlegességét nem kizárólag az ingatlan állapota adta. A tranzakció során egyszerre kellett kezelni a tulajdoni hányadot, a használati megosztást, a tulajdonostársak elővásárlási jogát, a felújítandó műszaki állapotot, a fennálló közüzemi tartozást, a részletekben történő vételárfizetést, a foglalót, a tulajdonjog-fenntartást és az ingatlan-nyilvántartási eljárást.

Ez az eset jól példázza, hogy egy nem klasszikus, részben problémás vagy felújítandó ingatlan is értékesíthető megfelelő előkészítéssel, akkor is, ha a tranzakció több olyan körülményt tartalmaz, amely egy hagyományos lakáseladásnál nem merülne fel.

Helyszín: Budaörs, belterület

Tárgy: 2/6 tulajdoni hányad

Vevő: Aurum Estates Kft.

Az ügylet számai

Kulcskockázatok, kezelt konstrukció

Tulajdoni hányad, használati megosztás, elővásárlási jog, felújítandó állapot, közüzemi tartozás – mindegyik elem a szerződésben kapta meg a maga helyét.

Vételár86 000 000 Ft

Tulajdoni hányad2/6

Foglaló (10%)8 600 000 Ft

I. vételárrészlet11 000 000 Ft

II. vételárrészlet75 000 000 Ft

Villanytartozás1 400 000 Ft

A kiinduló helyzet

Több épületből álló ingatlan, használati megosztással

Az adásvételi szerződés tárgya egy Budaörs belterületén található, több épületből álló ingatlan volt.

A szerződés alapján az ingatlanhoz két lakóház és három gazdasági épület tartozott. Az eladó az ingatlanban 2/6 tulajdoni hányaddal rendelkezett, és ezt a tulajdoni hányadot kívánta értékesíteni.

A tranzakció egyik legfontosabb sajátossága az volt, hogy a 2/6 tulajdoni hányad nem egyszerűen egy „papíron létező” hányadot jelentett. Az eladó a szerződéshez átadta a korábban, 2016. január 14-én létrejött használati megosztási szerződést, valamint az ahhoz kapcsolódó változási vázrajzot.

A dokumentációból így megállapítható volt, hogy a tulajdoni hányadhoz a használati megosztás alapján az úgynevezett „II” számmal jelölt lakóház, valamint az ahhoz tartozó kert kizárólagos használati joga kapcsolódott.

Ez a körülmény alapvetően megváltoztatja egy tulajdoni hányad értelmezését.

A vevő tehát nem úgy vásárolta meg a 2/6 tulajdoni hányadot, hogy annak használati viszonyai teljesen tisztázatlanok lettek volna. A korábbi használati megosztás alapján meghatározható volt, hogy a tulajdoni hányadhoz milyen konkrét épületrész és használati terület kapcsolódik.

A vevő a használati megosztási szerződést megismerte, annak rendelkezéseit saját magára nézve kötelezőnek ismerte el, és tudomásul vette az ahhoz kapcsolódó használati viszonyokat.

A használati megosztás alapján a 2/6 tulajdoni hányadhoz a „II” jelű lakóház és a hozzá tartozó kert kizárólagos használati joga kapcsolódott – így a vevő pontosan tudta, mit vesz.

Nem a teljes ingatlan került értékesítésre

A tranzakció tárgya a 2/6 tulajdoni hányad volt

Az egyik legfontosabb szempont az volt, hogy a tranzakció tárgya nem a teljes ingatlan, hanem az eladó 2/6 tulajdoni hányada volt.

Ez jelentős különbség.

Egy teljes ingatlan adásvétele során a vevő általában az ingatlan 1/1 tulajdonjogát szerzi meg. Egy tulajdoni hányad vásárlásakor azonban a vevő tulajdonostársi pozícióba kerül, és a tulajdoni hányadhoz kapcsolódó használati, illetve együttműködési kérdések különös jelentőséget kapnak.

A jelen ügyben azonban már rendelkezésre állt egy korábbi használati megosztási megállapodás, amely segített egyértelműsíteni a tényleges használati viszonyokat.

Ez a dokumentáció a vevő szempontjából különösen fontos volt, hiszen a tulajdoni hányad önmagában nem mondja meg azt, hogy a közös tulajdonban álló ingatlan egyes részeit a tulajdonostársak ténylegesen hogyan használják.

A használati megosztásnak köszönhetően viszont a szerződés tárgyát képező 2/6 tulajdoni hányadhoz kapcsolódó használat konkrétabban meghatározható volt.

A tulajdoni lap és a jogi helyzet ellenőrzése

Hiteles tulajdoni lap, előzményekkel együtt

A szerződés szerint az eladó a tulajdoni lapot hiteles formában bocsátotta a vevő rendelkezésére, így a vevő az ingatlan jogi helyzetét a szerződés megkötése előtt megismerhette.

A felek rögzítették, hogy a tulajdoni hányad a szerződésben meghatározott bejegyzéseken túl per-, teher- és igénymentes.

A szerződés arra is kitért, hogy az ingatlan tulajdoni lapján korábbi, az ingatlanok helyzetét érintő bejegyzések szerepeltek, ezért a tranzakciót nem kizárólag az aktuális fizikai állapot, hanem az ingatlan-nyilvántartási előzmények figyelembevételével kellett kezelni.

A vevő számára ennek azért volt jelentősége, mert egy ilyen összetett ingatlannál nem elegendő az ingatlant kívülről megtekinteni. Meg kell vizsgálni azt is, hogy a tulajdoni lap, a használati megosztás, a változási vázrajz és a tényleges használat összhangban áll-e egymással.

Ebben az ügyben a szerződés ezeknek a dokumentumoknak a meglétére és megismerésére is kitért.

A szerződésből

Dokumentáció (anonimizált részletek)

Az alábbi képek az adásvételi szerződés anonimizált oldalaiból származnak. A személyes adatokat kitakartuk; a cégadatok és a szerződéses konstrukció lényeges elemei olvashatóak.

Adásvételi szerződés 1. oldala – felek, a szerződés tárgya, a budaörsi ingatlan leírása — A szerződés tárgya: a Budaörs belterület 463/2 hrsz. alatti ingatlan 2/6 tulajdoni hányada, a használati megosztási szerződésre történő hivatkozással.

Szerződés 2. oldala – vételár 86 millió Ft, fizetési ütemezés, foglaló — Vételár: 86 000 000 Ft. I. vételárrészlet 11 000 000 Ft, II. vételárrészlet 75 000 000 Ft, a foglaló 8 600 000 Ft.

Szerződés 3. oldala – tulajdonjog átruházása, bejegyzési engedély ügyvédi letétben — Tulajdonjog-fenntartás a teljes vételár megfizetéséig; a feltétlen és visszavonhatatlan bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése.

Szerződés 4. oldala – birtokbaadás, közművek, szavatosság, 1,4 millió Ft villanytartozás — Birtokbaadás a teljes vételár megfizetésének napján; a felújítandó állapot és az 1 400 000 Ft villamosenergia-tartozás rögzítése.

Szerződés 7. oldala – ügyvédi meghatalmazás, azonosítás, Pmt., illeték — Meghatalmazás az eljáró ügyvéd részére, ügyfél-azonosítás, pénzmosás elleni (Pmt.) rendelkezések és illetékszabályok.

Szerződés 8. oldala – keltezés és aláírások, ügyvédi ellenjegyzés — A szerződés záró rendelkezései, keltezés (Budapest, 2025. augusztus 12.), a felek aláírása és az ügyvédi ellenjegyzés.

Minden személyes adat kitakarva — a bemutatás kizárólag szemléltető célú

Hogyan igazolható, hogy valódi ügyletről van szó?

Az esettanulmányban bemutatott vásárlást az Aurum Estates Kft. által megkötött adásvételi szerződés és kapcsolódó dokumentumok támasztják alá. A közzétett részleteket a személyes és ingatlanazonosító adatok eltávolításával anonimizáltuk..

Ügylet lezárása: 2026. 08.12

Tulajdonjog bejegyzése: Tulajdoni lapra felvezetve

Szakmailag ellenőrizte: dr. Dóczi Réka Lili ügyvéd

Közzétette: Aurum Estates Kft.

A vételár: 86 millió forint

Részletekben, kontrollált ütemezéssel

A felek a 2/6 tulajdoni hányad vételárát 86 000 000 forintban, azaz nyolcvanhatmillió forintban állapították meg.

A vételár nem egyetlen, azonnal átutalt összegből állt.

A konstrukció több elemből épült fel, ami egy ekkora értékű ingatlanügyletnél megfelelő biztonságot adott mindkét fél számára.

Az első vételárrészlet összege 11 millió forint volt. Ebből a szerződés alapján 1 millió forintot a vevő már korábban készpénzben megfizetett az eladó részére, amelynek átvételét az eladó elismerte.

A fennmaradó 10 millió forintot a szerződés aláírásával egyidejűleg kellett megfizetni.

A teljes vételárból további 75 millió forint képezte a második vételárrészletet, amelyet a vevő a szerződés aláírását követő három munkanapon belül banki átutalással teljesített.

A konstrukció tehát egyértelműen meghatározta, hogy mikor, milyen összegben és milyen fizetési móddal történik a teljesítés.

1 000 000 FtElőzetesen, készpénzben

A vevő a szerződés aláírását megelőzően készpénzben fizette meg; az eladó az átvételt elismerte.

10 000 000 FtAláíráskor, készpénzben

Az I. vételárrészletből fennmaradó összeg a szerződés aláírásával egyidejűleg került átadásra.

75 000 000 Ft3 munkanapon belül, átutalással

A II. vételárrészletet a vevő banki átutalással teljesítette az eladó megjelölt bankszámlájára.

8,6 millió forintos foglaló

A vételár 10%-a biztosította a szerződést

A vételárfizetés egyik lényeges eleme volt a 8,6 millió forintos foglaló.

Ez a teljes, 86 millió forintos vételár 10%-ának felelt meg.

Foglaló8 600 000 Ft

Arányaa vételár 10%-a

Jogi természet

Komoly szerződéses ösztönző mindkét oldalon

A szerződés külön rögzítette, hogy a felek tisztában vannak a foglaló jogi természetével. Ennek megfelelően a foglaló a vételárba beszámít, ugyanakkor a teljesítés meghiúsulása esetén annak jogkövetkezményei attól függnek, hogy a szerződés teljesítéséért melyik fél felelős.

Ez a megoldás mindkét fél számára komoly szerződéses ösztönzőt jelentett.

Az eladó számára biztosítékot jelentett arra, hogy a vevő komoly vételi szándékkal rendelkezik, a vevő számára pedig azt, hogy a szerződéses kötelezettségvállalás az eladó oldalán is tényleges felelősséget keletkeztet.

Tulajdonjog-fenntartás a teljes vételár megfizetéséig

A tulajdonszerzés a teljes pénzügyi teljesítéshez kötve

A 86 millió forintos vételár miatt különösen fontos volt a tulajdonjog-fenntartás.

A felek úgy állapodtak meg, hogy az eladó az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogát a teljes vételár megfizetéséig fenntartja.

Ez azt jelenti, hogy a tulajdonjog végleges megszerzésének folyamatát a teljes pénzügyi teljesítéshez kötötték.

A szerződés ugyanakkor részletesen szabályozta azt is, hogy a vevő tulajdonszerzéséhez kapcsolódó jogok a tulajdonjog-fenntartás időszakában milyen módon kerülnek biztosításra az ingatlan-nyilvántartásban.

A dokumentáció szerint a felek hozzájárultak ahhoz, hogy a vevő tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joga az ingatlan-nyilvántartásban megfelelő módon megjelenjen.

Ez egy fontos biztonsági elem volt a tranzakcióban, hiszen a vételár teljes megfizetése és a tulajdonjog végleges bejegyzése között időbeli különbség lehet.

Ügyvédi letétben a bejegyzési engedély

A tranzakció legfontosabb biztonsági eleme

A szerződés egyik legfontosabb biztonsági eleme a bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése volt.

Az eladó a szerződés aláírásával egyidejűleg feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adta ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga a 2/6 tulajdoni hányadra adásvétel jogcímén bejegyzésre kerüljön.

A bejegyzési engedélyt azonban nem egyszerűen átadták a vevőnek.

Az okiratot az eljáró ügyvéd letétben tartotta, és annak földhivatalhoz történő benyújtását a szerződésben meghatározott feltételekhez, mindenekelőtt a teljes vételár megfizetéséhez kötötték.

A szerződés szerint a teljes vételár kiegyenlítését az eladó megfelelő bizonyító erejű nyilatkozattal vagy banki igazolással igazolhatta.

Amennyiben a teljes vételár megfizetése igazolást nyert, az ügyvéd köteles volt a bejegyzési engedélyt a földhivatalhoz benyújtani.

Ez a megoldás egyértelműen elválasztotta egymástól a pénzügyi teljesítést és a tulajdonjog végleges bejegyzését, miközben mindkét fél érdekeit védte.

Elővásárlási jog: a tulajdonostársak hozzájárulása

Rendezett tulajdonostársi helyzet, lemondó nyilatkozatokkal

Tulajdoni hányad értékesítésénél az egyik legfontosabb kérdés a tulajdonostársak elővásárlási joga.

A jelen ügyletben ez külön figyelmet kapott.

Az eladó kijelentette, hogy a tulajdoni hányadra vonatkozóan nem kötött más személlyel olyan korábbi szerződést vagy előszerződést, amely az ügylet hatályát érintené.

A szerződés egyértelműen rögzítette továbbá, hogy az eladó az elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatokat a tulajdonostársaktól beszerezte és a vevő ügyvédje részére átadta.

Ez jelentős mérföldkő volt a tranzakcióban.

A vevő így nem egy rendezetlen tulajdonostársi helyzetbe lépett bele, hanem olyan dokumentáció mellett vásárolta meg a tulajdoni hányadot, amelyben az elővásárlási jog kérdését a szerződéskötéshez kapcsolódóan kezelték.

Az elővásárlásra jogosult tulajdonostársak lemondó nyilatkozatai a szerződéskötéshez kapcsolódóan rendelkezésre álltak – a vevő nem rendezetlen jogi helyzetbe vásárolt bele.

A felújítandó állapot nem maradt rejtve

Műszaki valóság, nyíltan dokumentálva

Az ügylet egyik legfontosabb gyakorlati sajátossága az ingatlan műszaki és esztétikai állapota volt.

Az eladó részletesen tájékoztatta a vevőt arról, hogy a lakóház felújítandó állapotú.

Ez a szerződésben nem mellékes megjegyzésként jelent meg, hanem a vételár kialakításának egyik lényeges körülménye volt.

A vevő az ingatlant megtekintette, annak fizikai és jogi jellemzőivel tisztában volt, és a szerződés alapján elfogadta a fennálló állapotot.

Ez különösen fontos egy olyan ingatlannál, amelynél a vevő számára a vétel után további jelentős beruházás várható.

A felújítási igény megfelelő dokumentálása csökkenti annak kockázatát, hogy a későbbiekben vita alakuljon ki arról, hogy a vevő milyen állapotú ingatlanra számított.

Közüzemi tartozás

1,4 millió Ft villanytartozás

A tranzakció egyik konkrét pénzügyi problémája egy 1,4 millió forintos közüzemi tartozás volt: az ingatlant a szerződés aláírásának időpontjában ilyen összegű villamosenergia-tartozás terhelte. Az eladó vállalta, hogy ezt legkésőbb a birtokbaadásig rendezi a szolgáltató felé, és ennek megtörténtét a vevő részére igazolja.

Mérés

Külön villany- és vízmérő

A tulajdoni hányadhoz kapcsolódó használat során külön villany- és vízóra állt rendelkezésre – a fogyasztás és az elszámolás így egyértelműen követhető volt.

Fűtés

Gáz nélkül, kandallóval

A gázközmű nem volt bekötve, a fűtés a szerződés szerint jelenleg kandallóval volt megoldva – a vevő ezt is ismerve hozta meg a döntését.

A tartozás nem egyszerűen „elhangzott” a felek között, hanem konkrét összeggel, határidővel és igazolási kötelezettséggel került bele a szerződésbe. Ez egy jó példa arra, hogyan lehet egy meglévő problémát úgy beépíteni az adásvételi szerződésbe, hogy az ne maradjon bizonytalan kérdés.

A szerződésből az ingatlan közműhelyzete is részletesen kirajzolódik. Ezek a körülmények egy felújítandó ingatlannál különösen fontosak. A vevőnek nemcsak azt kellett tudnia, hogy az épület milyen állapotban van, hanem azt is, hogy milyen közművek állnak rendelkezésre, milyen mérési lehetőségek vannak, és milyen műszaki fejlesztések válhatnak szükségessé. A szerződés ezeket az információkat a vevő tudomására hozta, így a vételi döntés nem kizárólag az ingatlan elhelyezkedésén vagy méretén alapult.

Birtokbaadás a teljes vételár megfizetése után

Jól meghatározott átadási folyamat

A felek úgy állapodtak meg, hogy az eladó a tulajdoni hányadhoz kapcsolódó ingatlanrészt – a lakóházat és a hozzá tartozó kertet – a teljes vételár megfizetésének napján adja a vevő birtokába.

A birtokbaadásról külön jegyzőkönyvet kellett felvenni, amelyben rögzíteni kellett többek között a közüzemi mérőórák állását.

A vevő vállalta az ingatlan kiürítésével kapcsolatos költségeket.

A birtokbaadás időpontjától az ingatlan használatával kapcsolatos hasznok és terhek is a vevőhöz kapcsolódtak.

Az eladó ezen felül köteles volt az ingatlan állagát a birtokbaadásig megőrizni, és a tulajdoni hányadhoz kapcsolódó kulcsokat is átadni.

Ez egy jól meghatározott átadási folyamatot jelentett, amely később bizonyítási szempontból is fontos lehet.

A szerződésszegés következményei

Szabályok arra az esetre is, ha valami elcsúszik

Egy 86 millió forintos tranzakciónál különösen fontos, hogy a szerződés ne csak a sikeres teljesítésről rendelkezzen, hanem arra az esetre is legyen benne szabály, ha valamelyik fél késedelembe esik.

A szerződés ezért mind az eladó, mind a vevő oldalára napi 20 000 forintos késedelmi kötbért határozott meg.

A szabályozás ugyanakkor ennél tovább ment: megfelelő felszólítás és eredménytelen határidő elteltét követően az érintett félnek lehetősége volt a szerződéstől való elállásra.

Az elállás esetén a feleknek pénzügyileg is el kellett számolniuk egymással, a foglalóra pedig annak jogi természetére vonatkozó szabályokat kellett alkalmazni.

A szerződés azt is kezelte, ha valamelyik fél a szükséges nyilatkozatok megtételével vagy a földhivatali folyamat lezárásához szükséges együttműködéssel késlekedik.

Az energetikai és villamos biztonsági követelmények

Műszaki dokumentáció 30 napon belül

A szerződés az energetikai tanúsítvány kérdését is rendezte.

Az eladó vállalta, hogy az átruházandó épülethez kapcsolódó energetikai tanúsítványt a szerződéskötést követő 30 napon belül beszerzi és átadja a vevő részére.

A dokumentumok emellett külön kitértek a villamos berendezések biztonsági felülvizsgálatára vonatkozó szabályokra is.

A szerződés alapján az eladónak gondoskodnia kellett arról, hogy a birtokbaadáskor szükséges műszaki dokumentáció, illetve a villamos biztonsági felülvizsgálathoz kapcsolódó igazolás rendelkezésre álljon.

Ez egy felújítandó ingatlannál különösen fontos, hiszen a vevő számára a műszaki állapot és a későbbi felújítási költségek mellett az alapvető biztonsági megfelelőség is releváns.

A vevő befektetési célú vásárlása

Nem beköltözés, hanem befektetési potenciál

A szerződés egyik különösen érdekes rendelkezése a vevő társasági státuszához és a továbbértékesítési célhoz kapcsolódott.

A vevő magyarországi cégként járt el, és a szerződésben nyilatkozott arról is, hogy az ingatlant a vonatkozó szabályok szerint meghatározott időn belül továbbértékesíti.

A dokumentációból így egyértelműen kirajzolódik a tranzakció befektetési jellege.

Ez összhangban áll azzal is, hogy a megvásárolt ingatlan felújítandó állapotú volt, ugyanakkor a használati megosztás alapján konkrétan meghatározható használati terület kapcsolódott a megvásárolt tulajdoni hányadhoz.

Egy ilyen konstrukcióban a vevő számára a legfontosabb kérdés nem feltétlenül az, hogy az ingatlan azonnal beköltözhető-e, hanem az, hogy a tulajdoni helyzet, a használat, a felújítási lehetőség és a vételár együttesen biztosít-e megfelelő befektetési potenciált.

Mi tette lehetővé az ügylet megvalósulását?

A problémákat nem elrejteni kellett, hanem előre azonosítani és szerződésesen kezelni

A vevő tudta, hogy:

nem a teljes ingatlant, hanem 2/6 tulajdoni hányadot vásárol;
az ingatlan több épületből áll;
a használatot korábbi használati megosztás rendezi;
a megvásárolt tulajdoni hányadhoz meghatározott lakóház és kert használata kapcsolódik;
az ingatlan felújítandó állapotú;
1,4 millió forintos villamosenergia-tartozás áll fenn;
a gáz nincs bekötve;
a fűtés kandallóval történik;
az elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozatok rendelkezésre állnak;
a vételár 86 millió forint;
a vételár részletekben kerül megfizetésre;
8,6 millió forint foglaló biztosítja a szerződést;
a tulajdonjog a teljes vételár megfizetéséig fenntartás alatt áll;
a bejegyzési engedély ügyvédi letétben marad a megfelelő feltételek teljesüléséig.

Ez a transzparencia tette lehetővé, hogy a felek egy olyan szerződéses konstrukciót alakítsanak ki, amelyben minden lényeges kockázatnak megvolt a maga helye.

A tranzakció legfontosabb tanulságai

A siker kulcsa a teljes ügylet megfelelő struktúrája volt

Ez az eset jól mutatja, hogy egy felújítandó vagy összetett tulajdoni helyzetű ingatlan értékesítése nem feltétlenül jelent eladhatatlan ingatlant.

A sikerhez azonban más szemlélet szükséges, mint egy hagyományos lakásértékesítésnél.

Nem elég meghirdetni az ingatlant és várni egy olyan vevőt, aki azonnal beköltözne. Először meg kell érteni az ingatlan jogi és műszaki helyzetét.

Ebben az esetben a használati megosztás, az elővásárlási jog, a tulajdoni hányad, a közüzemi tartozás, a felújítási igény és a részletfizetés mind olyan kérdések voltak, amelyeket a szerződéskötés előtt vagy azzal egyidejűleg kellett rendezni.

A 86 millió forintos tranzakció végrehajtásának kulcsa ezért nem egyetlen elem volt, hanem a teljes ügylet megfelelő struktúrája.

A dokumentáció alapján az eladó egy olyan ingatlant tudott értékesíteni, amelynek állapota, tulajdoni szerkezete és közműhelyzete miatt a hagyományos vevői kör számára kevésbé lehetett egyszerűen értékesíthető. A vevő pedig olyan konstrukcióban vásárolhatott, amelyben a jogi és pénzügyi kockázatok előre meghatározott szabályok szerint kezelhetők voltak.

A problémás ingatlan értékesítésének lényege nem az, hogy eltüntessük a problémákat, hanem az, hogy pontosan feltárjuk őket, megfelelően árazva és jogilag rendezve olyan vevői konstrukciót találjunk, amely mellett az ügylet mindkét fél számára vállalhatóvá válik.

Gyakori kérdések

12 kérdés és válasz az esettel kapcsolatban

A bemutatott eset valós tranzakció alapján készült; a személyes adatokat anonimizáltuk.